Come sapere quali immobili aveva una persona scomparsa

In breve: si parte dal codice fiscale della persona che è mancata. Con il tuo SPID, la CIE o la CNS puoi chiedere gratis all’Agenzia delle Entrate l’elenco delle province in cui risultano immobili a suo nome e poi, provincia per provincia, una visura catastale per soggetto in PDF; allo sportello la stessa visura costa 3 euro. La visura mostra solo le intestazioni di oggi, non copre le province di Trento e Bolzano, che hanno un catasto proprio, e non dice se ci sono ipoteche: per quelle serve un’ispezione ipotecaria, che si paga.

Da dove si comincia?

Dal codice fiscale della persona, che trovi per esempio sulla sua tessera sanitaria. I dati del Catasto sono pubblici: per consultarli non serve essere già eredi, né avere una delega.

Lo strumento principale è la visura catastale per soggetto, cioè l’elenco degli immobili su cui quella persona risulta oggi titolare di un diritto (proprietà, nuda proprietà, usufrutto), con la quota. È utile farla all’inizio: basta un immobile, di qualsiasi valore, perché la dichiarazione di successione diventi obbligatoria (i casi di esonero sono nella guida su quando la dichiarazione non va presentata).

Come si fa la ricerca online, gratis?

Dal 1° gennaio 2025 le visure catastali online sono gratuite anche per gli immobili di cui non sei titolare. Entri nell’area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate con le tue credenziali (SPID, CIE o CNS) e usi due servizi:

Risultanze catastali. Scegli la ricerca su base nazionale e inserisci il codice fiscale: il sistema restituisce l’elenco delle province in cui a quel codice risultano intestati immobili.
Visure catastali di immobili non di proprietà. Per ciascuna di quelle province chiedi la visura per soggetto, indicando l’intera provincia e sia fabbricati sia terreni. Ricevi un PDF.

Online la visura per soggetto è solo «attuale»: fotografa la situazione di oggi, non gli immobili posseduti in passato. La ricerca per codice fiscale, poi, trova soltanto gli immobili in cui il codice registrato in Catasto coincide con quello inserito: se manca qualcosa che ti aspettavi, ripeti la visura per soggetto indicando cognome e nome.

Si può chiedere allo sportello o a qualcun altro?

Sì. In un qualsiasi ufficio provinciale-Territorio dell’Agenzia si possono consultare i dati di tutta Italia, esclusi Trento e Bolzano, e alcuni Comuni hanno uno sportello catastale decentrato. Allo sportello, per gli immobili di cui non sei titolare, la visura costa 3 euro. Ci sono poi professionisti e servizi privati che fanno la ricerca per conto tuo, facendosi pagare il lavoro. Tra questi c’è il nostro servizio Cosa ha lasciato, che fa la stessa ricerca a livello nazionale partendo dal codice fiscale e ti consegna, a 59 euro, l’elenco degli immobili in un documento leggibile, con le visure.

Cosa mostra la visura, e cosa no?

Per ogni immobile la visura riporta comune, foglio, particella ed eventuale subalterno, i dati di classamento con la rendita o i redditi, l’indirizzo (per i fabbricati) e gli intestatari, ciascuno con diritto e quota. Ha però alcuni limiti da conoscere.

Intestazioni non aggiornate

Il Catasto è preciso quanto le volture che sono state fatte. Se la persona aveva ereditato una casa dai genitori e nessuno aveva chiesto la voltura, quell’immobile risulta ancora a nome loro e con il suo codice fiscale non compare: se sai che i genitori avevano immobili, cerca anche i loro nomi. Come si rimedia è spiegato nella guida sulla voltura catastale dopo la successione.

Comproprietà

Se l’immobile era in comproprietà, per esempio con il coniuge, la visura indica la quota della persona che è mancata: agli eredi passa solo quella.

Usufrutto

Se la persona aveva soltanto l’usufrutto, per esempio sulla casa di cui aveva già donato la nuda proprietà ai figli, il diritto si estingue con la morte (articolo 979 del codice civile): non passa agli eredi e non va nella dichiarazione di successione. Dal 1° gennaio 2025 l’Agenzia riunisce l’usufrutto alla nuda proprietà d’ufficio e senza costi, ma in visura può restare finché l’aggiornamento non è fatto.

Trento e Bolzano

Nelle due province autonome catasto e libro fondiario sono gestiti dalle Province, e la ricerca dell’Agenzia non li copre. I servizi online gratuiti delle Province mostrano solo gli immobili di cui sei titolare: per quelli di un’altra persona ci si rivolge agli uffici del Libro fondiario e del Catasto, oppure al portale OPENkat, a cui si accede con un contratto (a Trento con un canone annuo).

Come si scopre se ci sono ipoteche o pignoramenti?

La visura catastale non lo dice. Serve un’ispezione ipotecaria nei registri immobiliari (la vecchia Conservatoria), dove sono trascritti acquisti e vendite e iscritte le ipoteche, insieme a pignoramenti e cancellazioni. I registri sono organizzati per persona e per circoscrizione: si cerca il nome nella circoscrizione in cui si trovano gli immobili. Le note in cui la persona compare come acquirente aiutano anche a ritrovare immobili che in Catasto non risultano a suo nome.

Online si usa il servizio «Ispezioni ipotecarie di immobili non di proprietà», sempre con SPID, CIE o CNS, pagando con pagoPA. La tabella ufficiale prevede 8 euro per ogni nome cercato in una circoscrizione e 5 euro per ogni nota consultata; online gli importi sono ridotti del 20 per cento. Il servizio copre il periodo informatizzato, che inizia in date diverse da ufficio a ufficio: per le formalità più vecchie bisogna andare al servizio di pubblicità immobiliare competente. Restano fuori le zone del libro fondiario: le province di Trento, Bolzano, Trieste e Gorizia e alcuni comuni delle province di Udine, Brescia, Belluno e Vicenza.

Come ricostruire gli immobili dalle carte di casa?

La cartellina sul tavolo aiuta a controllare che la visura sia completa:

Rogiti e vecchie dichiarazioni di successione. Riportano foglio, particella e subalterno: con questi dati la visura per immobile, attuale o storica, è gratuita online e dice a chi è intestato oggi l’immobile.
Dichiarazioni dei redditi. Nel 730 i terreni sono nel quadro A e i fabbricati nel quadro B, dove c’è anche il codice catastale del Comune. Se non trovi le copie, un erede può chiedere all’Agenzia l’abilitazione ad accedere alla dichiarazione precompilata della persona che è mancata, che riporta anche i dati di terreni e fabbricati: la si chiede online con il servizio «Autorizzazioni», per PEC o in ufficio.
Pagamenti dell’IMU. I modelli F24 indicano il codice catastale del Comune a cui è stata versata l’imposta. L’abitazione principale però non paga l’IMU, salvo le categorie di lusso A/1, A/8 e A/9, quindi da lì non emerge.
Bollette, contratti d’affitto, spese di condominio. Possono segnalare case di cui non sapevi, da confrontare con la visura.

Le stesse carte serviranno poi per i documenti della dichiarazione di successione.

Domande frequenti

Serve essere eredi per vedere gli immobili di un’altra persona?

No. I dati del Catasto sono pubblici e la visura online è gratuita con le tue credenziali. Solo le planimetrie sono riservate a chi ha diritti sull’immobile o a un suo delegato.

La visura dice se la persona aveva debiti?

No. Ipoteche e pignoramenti si vedono con l’ispezione ipotecaria. I debiti senza garanzia sugli immobili, come un prestito personale, non compaiono né in Catasto né nei registri immobiliari.

E gli immobili all’estero?

Nel Catasto italiano non ci sono. Se la persona risiedeva in Italia vanno comunque indicati nella dichiarazione di successione, quindi si ricostruiscono dai documenti: atti di acquisto, tasse locali pagate all’estero, estratti conto.

Fonti

Aggiornata a settembre 2026.